Maître Nicolas TAGNON, avocat à Aix-en-Provence, conseille et défend particuliers, professionnels de l’immobilier et collectivités territoriales dans l’ensemble des litiges relevant du droit de l’urbanisme, devant les tribunaux administratifs, la cour administrative d’appel de Marseille et les juridictions judiciaires.
Recours contre les permis de construire et autres autorisations d’urbanisme
Votre voisin a obtenu un permis de construire, une déclaration préalable ou une autre autorisation d’urbanisme pour un projet susceptible de vous causer un préjudice, du fait de son ampleur, de sa nature ou de sa proximité ?
Maître Nicolas TAGNON, avocat en droit de l’urbanisme à Aix-en-Provence, vous assiste pour préserver vos droits et rechercher une solution amiable. À défaut d’accord, les autorisations d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, déclaration préalable, permis de démolir ou certificat d’urbanisme) peuvent faire l’objet d’un recours en annulation devant le tribunal administratif.
Conseil : « Soyez très attentif à l’affichage du permis de construire ou de la déclaration préalable sur le terrain. À l’expiration d’un délai de deux mois à compter du premier jour d’affichage continu, vous ne serez plus recevable à contester l’autorisation délivrée à votre voisin. » Pour en savoir plus, consultez notre article : contester un permis de construire, délais et recours.
Nouveau – réforme du 26 novembre 2025 : « Pour les autorisations délivrées depuis le 28 novembre 2025, le recours gracieux adressé au maire doit être formé dans un délai d’un mois et ne prolonge plus le délai de recours devant le tribunal (article L. 600-12-2 du code de l’urbanisme, issu de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025). Autrement dit, le délai de deux mois pour saisir le tribunal administratif continue de courir pendant que le maire examine votre demande. Si vous souhaitez tenter une démarche amiable, il est donc indispensable de saisir le juge dans le délai de deux mois sans attendre la réponse de la mairie. Dans tous les cas, votre recours doit être notifié à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis dans les quinze jours francs (article R. 600-1 du code de l’urbanisme). »
Le conseil en plus de l’avocat en urbanisme
« Si le permis est affiché depuis plus de deux mois, tout n’est pas nécessairement perdu. Pour faire courir le délai de recours, le permis de construire doit être régulièrement affiché, de manière visible depuis la voie publique ou un espace ouvert au public. Le panneau doit également comporter les mentions substantielles exigées par les textes, qui sont parfois manquantes ou erronées. Enfin, un permis de construire obtenu par fraude peut être retiré sans condition de délai. Compte tenu des nombreuses subtilités du droit de l’urbanisme, il est primordial de consulter un avocat en urbanisme pour ne pas perdre une chance de gagner votre dossier. »
Refus de permis de construire ou de déclaration préalable
Vous souhaitez construire une maison ou réaliser une extension, mais le service de l’urbanisme de votre commune refuse votre demande de permis de construire ou s’oppose à votre déclaration préalable ?
Maître Nicolas TAGNON, avocat en droit de l’urbanisme à Aix-en-Provence, vous donne son avis sur la validité des motifs de refus et sur les chances de succès d’un recours devant le tribunal administratif.
Conseil : « Comme pour la quasi-totalité des décisions administratives, vous disposez d’un délai de deux mois pour contester un refus d’autorisation d’urbanisme. Ce délai court à compter de la notification de la décision, c’est-à-dire de la date à laquelle vous avez reçu le courrier ou retiré la lettre recommandée. Si vous n’allez pas chercher le pli, le délai court à compter de la date de sa première présentation à votre domicile. »
Attention au recours gracieux : « Pour les refus intervenus depuis le 28 novembre 2025, le recours gracieux auprès du maire, qui doit être formé dans un délai d’un mois, ne prolonge plus le délai de deux mois pour saisir le tribunal. Écrire au maire pour lui demander de revenir sur sa décision ne vous protège donc plus : si vous attendez sa réponse, le délai de recours contentieux risque d’être expiré. Le plus sûr est de saisir le tribunal administratif dans les deux mois, quitte à poursuivre parallèlement la discussion avec la commune. Bonne nouvelle en revanche : si vous assortissez votre recours d’un référé-suspension, la condition d’urgence est désormais présumée (article L. 600-3-1 du code de l’urbanisme), ce qui permet d’obtenir rapidement un réexamen de votre demande. »
Le conseil en plus de l’avocat en droit de l’urbanisme
« Dans l’espoir de trouver une issue amiable sans passer par la voie contentieuse, il arrive que les demandeurs, parfois incités par l’administration, renoncent à contester un premier refus et redéposent simplement une demande en ajustant leur projet. Il faut alors être particulièrement vigilant. Si les modifications apportées au projet ne sont pas suffisamment importantes et que l’autorisation est refusée une seconde fois, y compris pour de nouveaux motifs, le juge administratif risque de considérer ce second refus comme une décision purement confirmative du premier. Cette seconde décision n’est pas susceptible de recours et ne rouvre pas le délai de recours contre le premier refus, de sorte que votre recours sera rejeté comme irrecevable. Des solutions existent pour éviter cet écueil : consultez votre avocat en urbanisme avant de redéposer un dossier. »
Recours contre un plan local d’urbanisme (PLU, PLUi, SCoT)
Vous êtes propriétaire d’un terrain constructible, mais le zonage ou les règles d’urbanisme évoluent défavorablement à l’occasion d’une révision ou d’une modification du PLU ou du PLUi ?
Maître Nicolas TAGNON, avocat en urbanisme à Aix-en-Provence, vous conseille et vous assiste pour contester le classement de votre terrain en zone inconstructible ou un emplacement réservé grevant votre parcelle.
Conseil : « Même si les formalités de publicité du PLU datent de plus de deux mois, vous pouvez toujours contester le zonage en demandant son abrogation. Si l’autorité compétente refuse de faire droit à votre demande, vous pourrez contester ce refus devant le tribunal administratif dans un délai de deux mois. »
Le conseil en plus de l’avocat en urbanisme
« Une fois expiré le délai de recours de deux mois, les vices de forme et de procédure du PLU ne peuvent plus, en principe, être invoqués, ni par la voie de l’exception d’illégalité (à l’occasion d’un recours contre un refus de permis), ni à l’appui d’une demande d’abrogation (Conseil d’État, Assemblée, 18 mai 2018, n° 414583). Seule l’illégalité de fond du zonage peut encore être discutée. Vous avez donc tout intérêt à contester le PLU dès son approbation, afin de pouvoir invoquer un plus grand nombre de moyens. »
Droit pénal de l’urbanisme
Vous faites l’objet de poursuites pour une infraction au code de l’urbanisme ou d’une action en démolition engagée par votre voisin ou par votre commune ?
Maître Nicolas TAGNON, avocat en droit de l’urbanisme à Aix-en-Provence, vous assiste devant le tribunal correctionnel et dans le cadre de l’action civile en démolition.
Conseil : « Les infractions au code de l’urbanisme (violation des règles du PLU, travaux sans autorisation, etc.) constituent des délits poursuivis devant le tribunal correctionnel, et les peines peuvent être lourdes. Selon l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme, les travaux réalisés en infraction sont punis d’une amende comprise entre 1 200 euros et, en cas de construction d’une surface de plancher, 6 000 euros par mètre carré de surface construite, démolie ou rendue inutilisable, ou, dans les autres cas, 300 000 euros. En cas de récidive, une peine de six mois d’emprisonnement peut en outre être prononcée. »
Le conseil en plus de l’avocat en urbanisme
« Outre ces peines, le juge pénal peut ordonner la démolition ou la remise en état des lieux, ce qu’il fait le plus souvent. Il ne s’agit pas d’une peine à proprement parler, mais d’une mesure de restitution à caractère réel, attachée au bien. Le décès du prévenu, la dissolution de la personne morale poursuivie ou l’amnistie ne font pas obstacle à cette mesure. En revanche, la régularisation des travaux par l’obtention d’un permis de construire, si elle ne fait pas disparaître l’infraction, fait obstacle au prononcé de la démolition. En cas de poursuites, il est vivement conseillé d’examiner avec un avocat en urbanisme les possibilités de régularisation. »
Promoteurs et constructeurs : audit de permis, étude de faisabilité, recours des tiers
Vous êtes constructeur, aménageur ou promoteur et vous vous interrogez sur la faisabilité d’une opération ?
Maître Nicolas TAGNON, avocat en urbanisme à Aix-en-Provence, analyse les risques juridiques de votre opération, réalise l’audit de vos autorisations d’urbanisme et assure votre défense devant le tribunal administratif et la cour administrative d’appel en cas de recours des tiers.
Le conseil en plus de l’avocat en droit de l’urbanisme
« Les bénéficiaires de permis de construire ne sont pas toujours assez attentifs à la régularité de l’affichage sur le terrain. C’est pourtant cette formalité qui fait courir le délai de recours des tiers. Ne vous contentez pas de faire constater l’affichage par un commissaire de justice : demandez à votre avocat d’en vérifier la régularité, au besoin sur place. Depuis la réforme du 26 novembre 2025, le recours gracieux d’un voisin ne prolonge plus le délai de recours contentieux, ce qui permet de savoir plus rapidement si votre permis est définitif, à condition que l’affichage soit irréprochable. »
Défense des collectivités territoriales
Votre commune a délivré ou refusé une autorisation d’urbanisme et cette décision est contestée devant le tribunal administratif ?
Maître Nicolas TAGNON, avocat en urbanisme à Aix-en-Provence, dispose d’une solide expérience de la défense des collectivités territoriales, notamment en droit de l’urbanisme, et vous apporte une stratégie et une réponse juridique adaptées.
Le conseil en plus de l’avocat en urbanisme
« Le juge administratif admet que l’administration invoque devant lui, en première instance comme en appel, des motifs de refus qui ne figuraient pas dans la décision attaquée. Cette substitution de motifs permet à l’autorité publique de justifier sa décision lorsque les motifs initiaux sont insuffisants. Attention : depuis la loi du 26 novembre 2025, les motifs nouveaux doivent être invoqués dans un délai de deux mois à compter de l’enregistrement du recours (article L. 600-2 du code de l’urbanisme). La commune doit donc réagir très vite dès réception de la requête. L’expertise d’un avocat en droit de l’urbanisme et en droit administratif constitue alors un atout décisif. »
Autres litiges
Taxes d’urbanisme, carte communale, SCoT, loi Montagne, loi Littoral, ZAC, droit de préemption, droit de priorité, réserves foncières, droit de délaissement, servitudes d’utilité publique, plans de prévention des risques (PPR), établissements recevant du public (ERP), sites patrimoniaux remarquables, droit de l’environnement, droit immobilier, etc.
Le cabinet intervient principalement à Aix-en-Provence, dans les Bouches-du-Rhône, le Var et l’ensemble de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur, et peut vous accompagner partout en France, au cabinet ou par visioconférence. Contactez le cabinet pour prendre rendez-vous.