Maître Nicolas TAGNON, avocat en droit immobilier à Aix-en-Provence, conseille et défend les propriétaires, acquéreurs, vendeurs et locataires dans leurs litiges : servitudes, bornage, chemins, troubles de voisinage, vices cachés et baux d’habitation. Sa pratique du droit de l’urbanisme et du droit administratif lui permet de traiter ces dossiers dans leur ensemble.
Servitudes de vue et de passage
Votre voisin a ouvert une fenêtre ou créé une terrasse avec vue directe sur votre propriété ? Le code civil impose une distance minimale de 1,90 mètre pour une vue droite et de 0,60 mètre pour une vue oblique (articles 678 et 679 du code civil). Une vue irrégulière peut toutefois être acquise par prescription après trente ans.
Votre terrain n’a pas d’accès suffisant à la voie publique ? Le propriétaire d’un fonds enclavé peut réclamer un passage sur le terrain voisin, moyennant une indemnité (servitude légale de désenclavement, articles 682 et suivants du code civil). Pour en savoir plus, consultez notre article sur la servitude de passage et le terrain enclavé.
Chemins ruraux et chemins d’exploitation
Les chemins ruraux appartiennent à la commune et sont affectés à l’usage du public. Les chemins d’exploitation appartiennent en principe aux propriétaires riverains, qui en partagent l’usage. La qualification du chemin détermine qui peut l’emprunter, qui doit l’entretenir et qui peut en interdire l’accès : c’est souvent le cœur du litige.
Bornage et limites de propriété
Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës (article 646 du code civil). Le bornage est d’abord recherché à l’amiable, avec l’intervention d’un géomètre-expert. À défaut d’accord, le juge judiciaire ordonne un bornage judiciaire, le plus souvent après expertise.
Troubles anormaux de voisinage
Bruit, odeurs, perte d’ensoleillement, nuisances de chantier : le propriétaire, le locataire, l’occupant ou le maître d’ouvrage qui cause à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage doit le réparer, même en l’absence de faute. Ce principe ancien de la jurisprudence figure désormais à l’article 1253 du code civil, issu de la loi du 15 avril 2024. Attention : la responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble provient d’une activité conforme aux règles, qui existait déjà avant votre arrivée et qui se poursuit dans les mêmes conditions.
Vente immobilière : vices cachés et défauts de conformité
Infiltrations, fissures, charpente infestée découvertes après l’achat ? Le vendeur doit garantir l’acquéreur contre les vices cachés qui rendent le bien impropre à son usage (article 1641 du code civil). L’action doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648). Le vendeur doit aussi délivrer un bien conforme à ce qui a été convenu (obligation de délivrance conforme), par exemple quant à la surface ou à la constructibilité du terrain.
Baux d’habitation
Le cabinet intervient également dans les litiges entre bailleurs et locataires régis par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : loyers impayés, dépôt de garantie, état des lieux, congé, logement non décent.
Le conseil de l’avocat en droit immobilier
Conseil : « Dans les litiges en droit immobilier, l’assistance d’un avocat en droit de l’urbanisme et en droit administratif constitue le plus souvent un avantage. En effet, outre les questions de pur droit privé, la solution du litige suppose généralement une analyse des règles qui encadrent l’utilisation et l’occupation du sol. De même, l’administration est compétente pour faire respecter les règles de police en matière de tranquillité, de salubrité, de circulation ou d’environnement. Sa carence dans l’exercice de ces pouvoirs de police est d’ailleurs de nature à engager sa responsabilité. »
Un litige avec un voisin, un vendeur ou un locataire ? Prenez rendez-vous au cabinet ou en visioconférence. Consultez également nos honoraires et notre page consacrée au droit de l’urbanisme.